当前，淘天、京东等电商平台正面临着类似的增长困境期货杠杆怎么操作，这是规模化策略和边际效应逐渐失效的明显迹象。如今，贝壳也来到了这一路口。

文/每日财报  肖良

5月23日，贝壳找房公布2024年一季度财报，结果显示其业绩遭遇重挫。从收入来看，该季度收入达到164亿元，相较于去年同期的203亿元，同比下滑了19.24%；而经营利润仅1185万元，去年同期则为29.78亿元，同比暴跌至99.60%，几乎跌尽；归母净利润方面，尽管依靠利息收入勉强支撑至4.32亿元，但与去年同期的27.47亿元相比，同比暴跌84.28%，跌幅同样惊人。

在平台交易方面，贝壳找房的业绩也不尽如人意。2024年一季度，平台总交易额达到6299亿元，同比下降35.2%。其中，存量房交易总额为4532亿元，同比下降31.8%；新房交易总额为1518亿元，同比下降45.4%；新兴业务及其他的总交易额为215亿元，同比下降19.3%；家装家居的总交易额为34亿元，成为平台交易方面的唯一增长点，同比增加26.1%。

这份低迷的财报对贝壳找房的股价产生了直接影响。财报公布当天，港股开盘价为51.350港元，当日的行情持续下跌，以49.450港元收盘。至5月31日收盘，下跌趋势未见缓和，股价进一步跌至43.900港元。同样，美股股价也呈现出震荡下跌的态势，财报公布当日开盘价为18.090美元，最终大幅下挫9.96%至16.990美元收盘，此后数日于此徘徊，至5月31日报收16.970美元。

事实上，贝壳受挫自然有外部环境变化带来的影响，但是更重要的其实是其平台模式正面临大考的内因。

近年来，房地产行业的外部环境发生了显著变化，供需关系出现了深度调整。据国家统计局发布的数据，2023年房地产用地、开发投资以及商品房销售等方面均呈现出明显的下滑态势。具体而言，全国房地产开发投资在2023年达到110913亿元，同比下降了9.6%；新建商品房销售面积减少了8.5%，至111735万平方米，销售额更是创下自2016年以来的新低。进入2024年一季度，下降趋势并未缓解，全国房地产开发投资同比下降9.5%，至22082亿元；新建商品房销售面积同比降幅进一步扩大，达到19.4%，销售面积为22668万平方米。

此外，上海易居房地产研究院的数据显示，2024年一季度，其监测的全国22个重点城市的二手房成交量为366339套，同比出现较大幅度下降达24%。

这些行业趋势也直接反映在了贝壳的财务表现上。具体来说，贝壳的新房业务营收在2024年一季度经历了显著下滑，从去年同期的84.04亿元大幅缩减了41.49%，降至49.17亿元。这一缩减不仅影响了新房业务的营收规模，还导致其占公司总营收的比例从去年同期的41.44%下降至30.02%。

与此同时，贝壳的存量房(即二手房)业务也遭受了不小的打击。在2024年一季度，该业务营收从去年同期的92亿元下降到57.3亿元，降幅高达37.6%。这一变化不仅影响了存量房业务的营收规模，还使其占公司总营收的比例从去年同期的45.28%收缩至34.97%。

然而，值得注意的是，贝壳在相关业务上的降幅明显高于外部数据所反映的行业整体情况。这表明，除了外部环境因素外，贝壳的内部运营和平台模式也面临着严峻的挑战。因此，在探讨贝壳的现状时，我们也更要深入剖析其内在因素。

贝壳找房的成功，离不开其精心布局的规模化发展策略。自创立之初，贝壳找房就致力于构建一个庞大的交易平台，以吸引和汇聚更多的买家与卖家。通过“真房源”体系和 ACN 合作网络，贝壳成功实现了房源、中介、客源三方的高效连接。这一平台不仅让买家能够轻松浏览到丰富多样的房源信息，也为卖家提供了将房源迅速展示给潜在买家的机会，极大地提升了交易的便利性和效率。

这种规模化策略不仅帮助贝壳在激烈的市场竞争中脱颖而出，更推动了平台价值的整体提升。随着用户数量的持续增长，平台上的房源信息愈发丰富，交易活跃度也节节攀升，形成了一个良性循环。买家多了，会吸引卖家来挂牌房源；卖家多了，买家也能找到更多合适的房子。买家与卖家之间的相互促进，使得交易机会不断增加，满足了双方的需求。

此外，扩大互联互通政策扩大港交所相关盈利，并使南向通成为股市成交更大推动力，尤其是下调南向投资者股息税可进一步增加南向投资者参与，港交所及证监会亦研究推出国债期货交易。港交所管理层亦致力提升股市流动性，并以2020年ETF买卖差价改革令该部分市场成交增倍作例子。

规模化发展的核心逻辑在于用户规模与平台吸引力、交易量之间的正向关系。随着用户数量的增长，平台的吸引力日益增强，交易量也随之扩大。而每一个新加入的用户，都可能为平台带来额外的交易机会，这种边际效应正是规模化发展的关键所在。例如，当平台吸引到一个优质的卖家时，可能会吸引多个买家前来咨询，进而推动交易量的增长。

在中国市场，这种规模化发展模式并非新鲜事物。早先的电商平台如淘天、京东、美团等，都通过类似的策略实现了快速扩张。尽管贝壳与这些平台在具体实施路径上可能存在差异，但它们所追求的边际效应却是相同的。这种以用户规模为核心，通过提升平台吸引力和交易量来实现规模化发展的模式，已经在中国市场上得到了广泛的验证和认可。

然而，随着用户基数的持续增长，一个不容忽视的现象逐渐浮现：用户带来的边际效应开始逐渐减弱。在这些用户中，有一部分可能只是简单地浏览信息，并无即时的购买或交易意愿；另一部分可能是竞争对手或行业内的专家，他们虽然关注平台，但并不产生实际交易。因此，即便用户数量在持续攀升，实际的交易量增长却可能未如预期般显著。这表明，尽管平台依然能吸引新用户，但这些新用户带来的额外收益却在悄然降低。

这就像一个新开张的餐厅，初期由于菜品新颖、环境宜人，吸引了大量食客，生意兴隆。但随着时间的推移，食客数量的增加中可能包含了众多仅仅驻足观望或仅来喝水的顾客，真正点餐的食客比例下降，导致餐厅的营业额增长逐渐放缓。

同样，贝壳也遭遇了类似的挑战。尽管在2024年一季度，贝壳的活跃门店数和平均月活用户数均有所增长，但营收等数据却出现了下滑。具体数据显示，贝壳平台上的门店数量同比增加7.1%至44216家，活跃门店数同比也上升了7.5%；移动方面的平均月活用户数也比去年同期增长5.1%，达到了4770万名。然而，与此同时，伴随着经纪人数量的增长，活跃经纪人数量却较上年同期减少了3.0%。

面对这一局面，贝壳需要投入更多的资源来维持用户的活跃度和满意度。这些资源包括用于平台技术升级和客户服务等方面的资金，以确保用户能够享受到更优质的交易体验。然而，随着用户基数的不断扩大，这些投入的成本可能会逐渐超过新增用户所带来的收益，从而导致平台的边际成本上升。

当前，淘天、京东等电商平台正面临着类似的增长困境，这是规模化策略和边际效应逐渐失效的明显迹象。如今，贝壳也来到了这一路口。